Изначально лизинговая схема получила развитие на транспортном рынке как форма долгосрочной аренды с незначительным первоначальным взносом и правом последующего выкупа. Однако лизинг жилой недвижимости представляет собой настолько уникальное явление, что в настоящее время отсутствуют релевантные кейсы для его полноценного анализа, а Центральный банк не имеет четкого понимания, каким образом следует регулировать подобные сделки, подчеркивает Кричевский.
В текущей практике существуют две основные опции лизинга. Первая предполагает минимальный первоначальный взнос в размере 5−10% с последующими выплатами в течение одного-трех лет до достижения суммы, эквивалентной минимальному ипотечному порогу. Вторая опция представляет собой полноценный лизинг, при котором все финансовые расчеты осуществляются непосредственно между лизингодателем и лизингополучателем, выступающими в роли продавца и покупателя.
«Первый вариант сложен тем, что после достижения условных 30% взноса нужно добирать остальное ипотекой, то есть, усложняется сам процесс и добавляется дополнительное звено сделки. Минус — по закону это не должна быть строящаяся недвижимость. Но большой плюс в том, что можно сразу заезжать и жить», — сообщает эксперт.
В случае полноценного лизинга цену объекта определяет не рыночная конъюнктура, а материальные возможности продавца. Если продавец приобретает квартиру для лизингополучателя за собственные средства, в цену включается только его прибыль. Однако при использовании кредитных ресурсов к стоимости добавляются проценты по кредиту, что в условиях текущих ставок может привести к значительному удорожанию объекта.
Ключевой проблемой данной схемы является отсутствие комплексного правового регулирования, что создает серьезные риски для участников сделки, включая возможность потери и жилья, и уплаченных средств. Согласно установленным правилам, жилье остается в собственности лизингодателя до момента полного исполнения обязательств по договору. В случае банкротства лизингодателя или продажи им объекта, лизингополучателю придется вести переговоры с новым собственником, исход которых невозможно предсказать. Дополнительную сложность создает отсутствие на рынке квалифицированных юристов, способных грамотно прописать в договоре условия подобного обременения.
«Поэтому такие истории могут иметь “штучный” характер и в ближайшее время никак не станут массовыми. До появления механизма правового урегулирования с лизингом жилья лучше не связываться», — рекомендует Кричевский.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
