Россиянам, которые направляют на обслуживание долгов больше половины дохода, всё реже удается оформить ипотеку. На таких заемщиков пришлось меньше трети всех выдач за II квартал. А кандидаты с долговой нагрузкой выше 80% от дохода получили меньше 4% всех жилищных кредитов. Это исторический минимум, сообщили «Известиям» в ЦБ. Клиентам с несколькими ссудами всё труднее получить ипотеку — в итоге она становится доступна всё меньшему числу россиян. Как повысить шансы на одобрение заявки — в материале «Известий».
Кому не дают ипотеку
Подавляющее большинство жилищных кредитов получают россияне, которые направляют на обслуживание всех своих долгов менее половины дохода, следует из данных ЦБ, которые изучили «Известия». По итогам II квартала эта категория оформила ипотеку более чем на 617 млрд рублей. Это около 70% всех выдач за апрель – июнь.
Более закредитованным клиентам получить новую ссуду сложнее. На заемщиков, у которых уже есть долги, занимающие больше 50% их заработка, пришлось около 27% выдач ипотеки.
Люди с наибольшим количеством долгов, которые направляют на их погашение от 80% дохода, смогли получить ипотеку всего на 34 млрд рублей. Это менее 4% всех выдач во II квартале. На первичном рынке их доля еще ниже. Поскольку значительная часть кредитов на новостройки выдается по государственным программам, заемщики с высокой долговой нагрузкой фактически оказались отрезаны от льготной ипотеки.
Справка «Известий»
Сейчас в России действуют специальные лимиты ЦБ на выдачу кредитов людям с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). Он говорит о том, какую часть доходов человек направляет на погашение уже набранных кредитов. Эти ограничения обновляются каждый квартал. Например, в июле – сентябре 2026 года по отдельным видам ипотеки банки имеют право выдать не более 7% ссуд уже закредитованным клиентам (которые отдают больше 80% дохода на выплату долгов). Если финансовые организации выходят за эти лимиты, им приходится формировать повышенные резервы. Это делает такие выдачи настолько невыгодными, что на практике банки стараются держаться в рамках этих ограничений.
Доля выданных займов людям с ПДН более 50% сейчас находится на историческом минимуме, сообщили в пресс-службе ЦБ. Еще до введения ограничений во II квартале 2025 года на таких заемщиков приходилось 36% выдач. А на клиентов с ПДН более 80% оформляли 6% ссуд.
Причем двумя годами ранее последний показатель был еще выше. В III квартале 2023 года он и вовсе достигал 47%, уточнил вице-президент по розничным рискам банка «Дом.РФ» Роман Евдокимов.
То есть до введения ограничений ЦБ люди с высоким уровнем долговой нагрузки достаточно активно получали ипотеку, отметил начальник управления макроэкономического анализа Совкомбанка Никита Кулагин.
Однако это крайне рискованно и для заемщика, и для самого банка, подчеркнула ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова. Любое падение доходов или рост расходов может привести к просрочке платежей или, в крайнем случае, дефолту по ипотеке — в таком случае человек нередко лишается жилья, которое находится в залоге у банка.
В ПСБ добавили, что в 2023 году всего одна из четырех выданных ипотек имела низкий уровень риска. Сейчас же ситуация в корне изменилась.
Банк России ужесточил правила, чтобы постепенно сократить выдачу самых рискованных кредитов, пояснил управляющий по анализу банковского и финансового рынка ПСБ Дмитрий Грицкевич. По его словам, такие ограничения помогают снизить вероятность появления новых проблемных долгов.
Сейчас банки запрашивают всю официальную информацию о доходах заемщика и точнее оценивают его долговую нагрузку, отметили в пресс-службе регулятора.
Как изменился подход банков
Раньше финансовые организации по-другому оценивали платежеспособность клиентов и гораздо чаще допускали, чтобы на кредиты уходило более 50% дохода, если оставшихся денег хватало на обязательные расходы, отметил Роман Евдокимов из банка «Дом.РФ». Однако, по его словам, в условиях высоких ставок и инфляции ограничение ПДН стало оправданным для снижения рисков.
Если до 1 июля 2025 года банки одобряли 40–50% поданных заявок на ипотеку, то сейчас доля снизилась до 17–25%, рассказала Наталья Мильчакова. Взять жилищный кредит, если у тебя уже есть действующая ссуда, а тем более несколько, уже значительно сложнее.
Ограничения ЦБ фактически ограничили доступ к кредитам для людей с низким официальным доходом (самозанятых, фрилансеров и тех, кто получает серую зарплату), уточнила старший директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталья Богомолова.
Как повысить шансы на получение ссуды
Чтобы получить одобрение по ипотеке с большей вероятностью, важно иметь как можно меньшую долговую нагрузку. Даже небольшой действующий платеж по кредитной карте или рассрочке увеличивает ее и может ухудшить оценку заявки, уточнила Наталья Богомолова.
Причем лимиты по кредиткам полностью учитываются в долговой нагрузке. Даже если фактически из допустимых по карте 100 тыс. рублей использованы только 30 тыс., банк будет считать весь потенциальный долг клиента.
Поэтому россиянам, которые планируют оформлять ипотеку, стоит заранее снизить долговую нагрузку и по возможности увеличить первоначальный взнос. По данным ЦБ, сразу отдать больше 30% стоимости жилья готовы только около трети заемщиков, тогда как большинство рассчитывает на минимальные 20–30%.
Кроме того, помочь может привлечение созаемщика, добавила Наталья Мильчакова. В таком случае долговая нагрузка будет рассчитываться в зависимости от дохода обоих людей, что повысит шансы на одобрение заявки.
Когда станет легче оформить ипотеку
В ближайшее время рассчитывать на возвращение закредитованных клиентов на ипотечный рынок не приходится. В ЦБ ожидают, что доля жилищных ссуд, выдаваемых заемщикам с высоким ПДН, не будет расти, а действующие лимиты позволят эффективно ограничивать наиболее рискованные выдачи.
В ПСБ подчеркнули, что сейчас ситуация как раз стабилизируется. Доля выдач ипотеки с низким риском постепенно приближается к долгосрочному плато — 80–85% от всех оформляемых жилищных кредитов будут оформлять надежным заемщикам, отметил Дмитрий Грицкевич.
Ситуация для россиян с ПДН выше 80% может стать еще жестче, считает Наталья Мильчакова. В течение ближайших 2–3 лет их доля в выдачах способна приблизиться к нулю.
Для клиентов с долговой нагрузкой от 50 до 80% перспективы выглядят менее однозначно, добавила Наталья Мильчакова. Эта группа считается не такой рискованной, поэтому при существенном снижении ставок регулятор может смягчить ограничения, а банки — снова начать активнее кредитовать таких клиентов. В перспективе это сделает ипотеку доступнее.
Ипотечный калькулятор позволяет за секунды рассчитать ежемесячный платёж, общую сумму переплаты и полную стоимость кредита исходя из стоимости жилья, первоначального взноса, ставки и срока. Платежи бывают двух типов — аннуитетный (фиксированный на весь срок) или дифференцированный (убывающий).
Важно понимать, что результаты, полученные с помощью калькулятора, являются ориентировочными. После подачи заявки банк ознакомится с вашей кредитной историей и кредитным рейтингом и на основании вашего кредитного потенциала предложит точные условия сотрудничества.