Краткая информация о доходных домах
Представим в виде нумерованного списка краткую информацию о доходных домах, истории происхождения этого термина, а также расскажем о видах жилья, которое в настоящее время сдается в аренду.
1. Доходный или наемный дом — это многоквартирный дом, построенный или переоборудованный специально для сдачи квартир в аренду.
2. В XIX веке доходные дома были распространены в крупных городах России. В те времена они были разными: от роскошных особняков до скромных зданий, где жили люди с разным уровнем достатка. После революции 1917 года все доходные дома в России закрыли, а квартиры и комнаты в них раздали советским гражданам.
3. Владельцем доходного дома может стать юридическое или физическое лицо, а также государство. В последнем случае такая недвижимость подразделяется на муниципальную и социальную.
4. В современном своем виде доходные дома чаще всего представлены следующими видами недвижимости:
- многоквартирные дома;
- таунхаусы;
- гостевые дома;
- апарт-отели;
- коливинги;
- мини-отели.
5. К плюсам доходных домов эксперты относят защищенность вложений от инфляции, стабильный пассивный доход и растущий спрос на аренду. В числе минусов — долгий срок окупаемости, дороговизна содержания и ремонта такого жилья, высокие начальные вложения и риск простоя.
6. В настоящее время термин «доходный дом» в российском законодательстве не закреплен, а в устной речи используется для обозначения частной жилой и коммерческой недвижимости, которая сдается в аренду.
Что такое доходный дом
Доходный или наемный дом — это многоквартирный дом, построенный или переоборудованный специально для сдачи квартир в аренду. Хозяин такой недвижимости получает доход за счет ежемесячной арендной платы от жильцов. Владельцем доходного дома может юридическое или физическое лицо, а также государство. В последнем случае такая недвижимость подразделяется на муниципальную и социальную.
История происхождения термина
Словосочетание «доходный дом» появилось в Европе в середине XVIII века, а в России — в конце XVIII века, но бурный расцвет доходные дома получили в XIX веке в крупных городах, таких как Санкт-Петербург и Москва. Их появлению поспособствовала отмена крепостного права, вызвавшая массовую миграцию рабочей силы из деревень в города в поисках работы.
Владелец дома строил здание, делил его на отдельные квартиры и сдавал их людям, которые не могли или не хотели покупать собственное жилье. Получаемая арендная плата и была доходом с этого дома, отсюда и название — доходный дом.
Доходные дома в те времена были разными: от роскошных особняков, сдаваемых по комнатам состоятельным арендаторам, до более скромных зданий, где жили люди с разным уровнем достатка — от дворников до коммерсантов. Дома для краткосрочной аренды назывались ночлежными. После революции 1917 года все доходные дома в России закрыли, а квартиры и комнаты в них раздали советским гражданам.
Несмотря на то, что доходные дома прекратили свое существование больше 100 лет назад, идея строительства арендного жилья по доступным ценам в России до сих пор популярна. И местные, и федеральные власти регулярно вносят предложения по возведению такой недвижимости.
В настоящее время термин «доходный дом» в российском законодательстве не закреплен, а в устной речи используется для обозначения частной жилой и коммерческой недвижимости, которая сдается в аренду.
Доходные дома в современности
В современных реалиях доходные дома по факту существуют. Идея осталась прежней — получение дохода от сдачи жилья в аренду, но формы и подходы изменились.
Многоквартирные дома, принадлежащие одному инвестору
Это самый близкий к историческому понятию формат. Один человек или компания приобретает целый дом или строит его, после чего сдает все квартиры в аренду. Такие дома могут быть как обычными многоквартирными, так и с расширенным сервисом. Например, в Лондоне многие горожане арендуют у муниципальных властей квартиры на длительный срок без права выкупа этой недвижимости.
Иногда многоквартирные дома для сдачи жилья внаем строит или выкупает государство. Квартиры сдаются за символическую плату социально незащищенным слоям населения и малоимущим гражданам, которые не в состоянии купить себе крышу над головой.
Апарт-отели (сервисные апартаменты)
Это своего рода гостиницы, в которых вместо номеров — полноценные квартиры со всей необходимой мебелью и техникой. Управляющая компания берет на себя все заботы: поиск жильцов, уборку, мелкий ремонт, оплату коммунальных услуг. Также жильцам предлагают различные сервисы: от фудкорта и спортзала до коворкинга и кинотеатра. Жильцы платят за проживание, а инвестор получает доход.
Коливинги (co-living)
Это более современный тренд, который фокусируется на создании сообщества. Здесь люди снимают отдельные комнаты или небольшие студии, а общие зоны (кухня, гостиная, рабочие пространства, спортзал) используются всеми жильцами. В коливингах часто проводятся мероприятия, что создает ощущение дружной атмосферы. Это привлекает молодых специалистов и студентов.
Мини-отели и посуточная аренда
Этот формат подразумевает сдачу отдельных комнат или квартир на короткий срок — от суток до нескольких недель. Это может быть как отдельный дом, переоборудованный под эти цели, так и несколько квартир в одном доме.
Например, в США арендное жилье составляет треть жилого фонда и чаще всего представляет собой гостевой дом, владельцы которого живут в одной из квартир, чтобы присматривать за жильцами.
Виды современных доходных домов
Перечислим основные разновидности современных доходных домов.
1. Классический многоквартирный дом. Это обычный жилой дом, где все квартиры принадлежат одному владельцу и сдаются в аренду.
2. Апарт-отель. По сути это гостиница квартирного типа. В апартаментах есть все удобства для проживания, а управляющая компания берет на себя заботы об уборке, ремонте и поиске жильцов.
3. Гостевой дом. Это дом с небольшим количеством комнат, чаще не больше десяти. Обычно владельцы дома живут в одной из квартир и присматривают за постояльцами.
4. Таунхаус — многоквартирный дом, разделенный на студии с отдельным входом в каждую.
5. Коливинг (co-living) — Это дом, в котором жильцы снимают отдельные комнаты или студии, но пользуются общей кухней, гостиной, прачечной и другими удобствами. В коливингах часто организуют мероприятия для жильцов, чтобы создать атмосферу сообщества.
6. Мини-отель — дом, переоборудованный под сдачу отдельных комнат или номеров на короткий срок.
7. Хостел — разновидность общежития, предлагает бюджетный вариант аренды, чаще всего с удобствами на этаже.
Плюсы и минусы доходных домов
Перечислим основные достоинства и недостатки современных доходных домов.
Плюсы доходных домов:
- стабильный пассивный доход: владелец получает арендную плату каждый месяц;
- растущий спрос на аренду: в крупных городах все больше людей предпочитают жить в арендованном жилье из-за высокой стоимости недвижимости, мобильности или желания избежать ответственности за содержание собственных квадратных метров;
- стоимость арендного жилья постоянно растет, как и арендная плата, поэтому доходу бизнесмена не грозит инфляция;
- управление доходным домом можно делегировать: если вы не хотите заниматься всеми хлопотами сами, можно нанять управляющую компанию;
- возможность масштабирования: со временем можно расширить свой бизнес, покупая новые объекты или строя новые дома.
Минусы доходных домов:
- высокие начальные вложения: покупка или строительство многоквартирного дома требует значительных инвестиций. Это по карману только крупным компаниям и застройщикам;
- риск простоя квартир, если не получится найти арендаторов;
- управлять большим арендным жилым фондом сложно и дорого: помимо содержания и ремонта, необходимо тратить ресурсы на поиск арендаторов, оформление документов и разрешение конфликтов;
- недобросовестные арендаторы: возможны проблемы с неплательщиками и порчей имущества;
- вложения окупаются довольно долго, в среднем 20−30 лет.
Список источников:
1. Жилищный кодекс РФ.
2. Гражданский кодекс РФ.
3. Боловина Ю. В., Цитман Т. О. Научная статья «Типологические особенности доходных домов». Журнал «Инженерно-строительный вестник Прикаспия». 2023.
4. Плиев Х. М. Научная статья «Доходные дома: перспективы развития в России». Журнал «Вестник университета». 2014.
