Договор аренды нежилого помещения: как составить, срок действия, образец

При заключении любой сделки важно понимать особенности составления документа, регулирующего права и обязанности сторон, условия прекращения отношений между ними. Это позволит избежать дальнейших ошибок и спорных ситуаций. Не является исключением и договор аренды нежилого помещения. От того, насколько грамотно он будет составлен, во многом зависит будущий характер взаимоотношений арендатора и арендодателя.

Выясним:

• что такое договор аренды нежилого помещения;

• как составить договор (существенные и дополнительные условия);

• срок действия договора;

• какие самые частые ошибки встречаются при составлении договора.

В начале статьи выделим главные моменты вопроса оформления договора аренды нежилого помещения.

Главное о договоре аренды нежилого помещения

Основная информация о договоре аренды нежилого помещения, о которой пойдет речь в данной статье:

Что такое договор аренды нежилого помещения

Исходя из смысла статей 141.4 и 606 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), договор аренды нежилого помещения — это документ, по которому одна сторона передает другой стороне за плату право временного владения и пользования или временного пользования недвижимым имуществом в виде помещения, предназначенного для коммерческой деятельности, промышленного производства или иных целей, не связанных с проживанием в нем физических лиц. Договор аренды можно считать заключенным только в случае достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям (ст. 432 ГК РФ), а также наличия в документе данных, с помощью которых можно определенно установить объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Для договора аренды нежилого помещения существенными условиями являются:

• стороны и их реквизиты;

• объект аренды (предмет договора);

• размер арендной платы, порядок ее внесения.

Дополнительные условия, которые рекомендуется отразить в договоре аренды нежилого помещения:

• права и обязанности сторон;

• ответственность сторон;

• прекращение договора.

Включение в договор аренды нежилого помещения указанных существенных и дополнительных условий позволит юридически грамотно отразить все аспекты сделки.

Как составить договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения составляется в письменной произвольной форме с обязательным включением в него указанных ранее существенных условий. Также в него рекомендуется включить перечисленные выше дополнительные условия.

Стороны и их реквизиты

После названия договора в преамбуле указывают дату и место его составления и стороны договора с их реквизитами:

• арендодателя (собственника помещения) или его представителя (ст. 608 ГК РФ);

• арендатора (тот, кто будет временно владеть и/или пользоваться нежилым помещением) или его представителя.

Если стороной договора является физическое лицо, указывают:

• полностью его фамилию, имя, отчество;

• адрес регистрации;

• паспортные данные.

Если стороной сделки является юридическое лицо:

• его полное наименование, без сокращений и аббревиатур;

• юридический адрес;

• почтовый адрес;

• ИНН;

• ОГРН;

• банковские реквизиты;

• ФИО руководителя или иного представителя со ссылкой на документ, на основании которого он действует.

Если стороной сделки является ИП:

• полностью ФИО;

• адрес регистрации и фактический адрес осуществления деятельности (если они разнятся);

• ИНН;

• ОГРНИП;

• банковские реквизиты.

В случае, если вместо одной из сторон заключать и подписывать договор будет уполномоченный на это представитель, необходимо указать его ФИО и реквизиты, а также доверенность, на основании которой он действует. Доверенность должна быть оформлена нотариально (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Реквизиты сторон можно указать в конце договора, в разделе «Реквизиты и подписи сторон».

Предмет договора

Как было сказано ранее, в договоре аренды нежилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие точно установить имущество, являющееся объектом аренды. Для нежилого помещения это:

• точный адрес;

• технические характеристики (этаж, назначение — для производства, под склад, для офиса и так далее);

• площадь передаваемого в аренду помещения;

• кадастровый номер (при наличии);

• правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, дающий право арендодателю сдавать нежилое помещение в аренду.

Если нежилое помещение является частью единого объекта (здания), не лишним будет приложить к договору план с заштрихованным или отмеченным иным способом указанным помещением.

Размер арендной платы, порядок расчета

В соответствии со ст. 654 ГК РФ, в договоре аренды нежилого помещения должен быть прописан согласованный сторонами размер арендной платы. В противном случае договор считается незаключенным.

Также в договоре отражают порядок расчета. В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ, арендная плата может устанавливаться:

• фиксированной суммой, вносимой единовременно или периодическими платежами за все нежилое помещение или за единицу площади;

• в виде доли дохода арендатора, его продукции или плодов, полученных им в процессе владения и/или пользования арендуемым помещением;

• выполнением арендатором определенного вида работ, оказанием каких-либо услуг;

• в виде оговоренных в договоре затрат арендатора, связанных с улучшением арендованного нежилого помещения.

Также стороны могут договориться о других формах арендной платы или сочетать несколько указанных форм. Во избежание спорных ситуаций, необходимо прописать в договоре, входит ли в арендную плату сумма НДС.

Что касается изменения размера арендной платы, то в договоре можно прописать, что в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, оно возможно по соглашению сторон и не чаще одного раза в год или указать иные условия.

Права и обязанности сторон

Прежде всего, в договоре аренды нежилого помещения надо прописать главную обязанность арендодателя — в соответствии со ст. 611 ГК РФ, это предоставление нежилого помещения арендатору в состоянии, которое соответствует назначению помещения и условиям, прописанным в договоре, и с необходимой документацией. Стоит указать, каким образом будет осуществляться передача объекта аренды — например, по передаточному акту, подписанному сторонами. Обязанностью арендатора является принятие в аренду нежилого помещения по передаточному документу.

Кроме того, в договоре можно отразить, в том числе, следующие обязанности арендодателя и арендатора:

• арендодателя, в соответствии со ст. 616 ГК РФ — производить капитальный ремонт нежилого помещения за свой счет, а арендатора — текущий ремонт;

• обеспечение арендодателем доступа арендатора в нежилое помещение;

• поддержание арендатором нежилого помещения в исправном состоянии, несение расходов на его содержание;

• оплата арендатором в срок арендных платежей;

• соблюдение арендатором правил техники безопасности, санитарных и противопожарных правил и другое.

Что касается прав арендодателя и арендатора, то в договоре можно, в том числе, отразить следующие моменты:

• арендатор, в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ, имеет право требовать снижения размера платы за аренду, если условия пользования нежилым помещением существенно ухудшились по независящим от арендатора обстоятельствам;

• если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, то, в соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ, арендодатель имеет право требовать ее досрочного внесения в установленный им срок, но не более чем за два срока подряд;

• в случае нарушения арендодателем обязанности по выполнению капремонта, арендатор, в соответствии со ст. 616 ГК РФ, вправе требовать уменьшения размера арендной платы, возмещения понесенных из-за этого убытков и расторжения договора или производства капремонта своими силами и взыскания с арендодателя его стоимости или учета данной суммы в качестве арендной платы и другое.

В случае согласия арендодателя, в договоре можно прописать о праве арендатора заключать договор субаренды на нежилое помещение.

Ответственность сторон

В данном разделе можно указать на ответственность арендодателя за недостатки сданного им в аренду нежилого помещения, которые препятствуют (полностью или частично) пользованию арендатором данным помещением, даже если арендодатель не знал о них на момент заключения договора. В данном случае арендатор может:

• лично устранить эти недостатки (с предварительным уведомлением арендодателя) и потребовать снизить размер арендной платы на сумму расходов;

• потребовать устранить данные недостатки арендодателем или снизить стоимость аренды;

• досрочно расторгнуть договор.

Арендатор, в свою очередь, несет ответственность за своевременную уплату арендной платы и иных оговоренных в договоре платежей (например, за коммунальные услуги, пользование стационарным телефоном и так далее). В противном случае арендодатель вправе потребовать заплатить пеню за каждый день просрочки, размер которой заранее прописывается в договоре.

Кроме того, стороны несут ответственность за надлежащее исполнение всех своих обязательств по договору, и в случае их неисполнения или ненадлежащего исполнения будут должны возместить другой стороне причиненный ущерб, предусмотренный договором.

Прекращение договора аренды

В данном разделе указывают, что договор аренды нежилого помещения может быть прекращен:

• автоматически, по окончании срока действия, указанного в договоре;

• по соглашению сторон;

• в одностороннем внесудебном порядке при нарушении условий (использование нежилого помещения не по назначению, неуплата арендной платы и так далее);

• в одностороннем судебном порядке по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) — при использовании арендатором помещения с существенным нарушением условий или неоднократными нарушениями, с существенным нарушением имущества, невнесении арендатором по истечении установленного срока арендной платы более двух раз подряд, не производство капитального ремонта в установленные сроки (если эта обязанность возложена в договоре на арендатора);

• в одностороннем судебном порядке по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ) — при непредоставлении либо создании препятствий арендодателем к использованию помещения, обнаружении не оговоренных в договоре недостатков, препятствующих пользованию помещением, с существенным нарушением условий или неоднократными нарушениями, не производстве арендодателем капитального ремонта в установленные или разумные сроки, обнаружении обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, делающих помещение непригодным для использования.

Арендодатель может требовать от арендатора досрочно расторгнуть договор только после направления ему предупреждения в письменной форме о необходимости исполнить взятые им по договору обязательства в разумный срок.

Кроме того, в соответствии со ст. 610 ГК РФ, в случае неопределенного срока действия договора, любая сторона имеет право его прекратить, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Образец договора аренды нежилого помещения

Ниже представлен образец договора аренды нежилого помещения:

Срок действия договора

В соответствии со ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды нежилого помещения определяется договором. Если в договоре отсутствует пункт с указанием срока действия, он считается заключенным на неопределенный срок.

При этом, в соответствии со ст. 651 ГК РФ, в случае заключения договора аренды нежилого помещения сроком не менее чем на год, он подлежит регистрации в Росреестре. Такой договор считают заключенным с даты госрегистрации.

Ошибки при составлении договора аренды нежилого помещения

Самыми частыми ошибками при составлении договора аренды нежилого помещения можно назвать:

• заключение договора с лицом, не имеющим на это полномочий (например, не являющимся собственником, с представителем, у которого отсутствует, неправильно составлен или не удостоверен должным образом документ, подтверждающий его полномочия, и так далее);

• отсутствие данных, позволяющих точно установить имущество, являющееся объектом аренды;

• не прописанный в договоре размер арендной платы, что делает договор недействительным;

• отсутствие информации о том, включен ли НДС в сумму арендной платы;

• отсутствие государственной регистрации в Росреестре договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок от одного года и более, и другие.

Чем подробнее в договоре будут прописаны все пункты и учтены все нюансы, тем больше шансов избежать ошибок при его заключении.