Государственная Дума приняла закон о введении в число банковских продуктов договора жилищных сбережений. Он позволит копить деньги на депозите, а потом использовать средства с этого счета для улучшения жилищных условий, в том числе в качестве первоначального взноса по ипотеке. Такой закон Государственная Дума приняла 24 июня 2026 года. Он направлен на утверждение в Совет Федерации.
Документ вступит в силу с 1 января 2027 года. Новый инструмент позволит гражданам копить средства на специальных вкладах для улучшения жилищных условий, включая формирование первоначального взноса по ипотеке. Срок действия такого вклада должен составлять не менее трех лет, при этом пополнять его можно будет в любое время и любыми суммами — как переводами со счета на счет, так и наличными.
Этот депозит даст кредитным институтам возможность более точно оценить платежеспособность клиента. Банк обязуется принимать взносы и начислять проценты согласно условиям договора. По распоряжению вкладчика накопленная сумма с процентами направляется на покупку жилья или финансирование долевого/индивидуального строительства. По истечении срока накопления клиент, соответствующий критериям банка, может получить кредит на недостающую сумму. Кроме того, средства могут быть переведены в другой банк как первый взнос по ипотеке или для погашения текущего кредита.
Нужен ли для ипотеки специальный вклад
Был ли нужен такой инструмент, как ипотечный вклад, ведь большинство клиентов-ипотечников и раньше собирали средства не дома «в кубышку», а именно на счете в банке, в котором человек или семья и планировали брать ипотеку? «Вопрос спорный, так как банк видит, насколько аккуратно человек формирует первоначальный взнос с помощью обычного депозита, и, если это хороший клиент, такого кредитная организация постарается сохранить, то есть кредит ему одобрит», — говорит юрист Галина Авдеева. А если банк не одобряет ипотеку, то это значит, что клиента банально отвергает скоринговая модель кредитной организации, и тут уже факт наличия вклада не играет роли, если система сомневается в надежности потенциального заемщика.
«В условиях, когда правительству для замедления инфляции необходимо сохранение сберегательной модели поведения у населения, новые виды вкладов необходимы», — считает налоговый консультант Алла Милютина.
Все средства, которые будут размещены на новой форме вклада, застрахованы государством на сумму до 10 млн рублей в каждом банке. Страхование в таком размере позволяет людям не беспокоиться в случае отзыва лицензии у банка, добавляет Милютина. Остальные вклады сейчас покрываются государственной системой страхования на 1,4 млн рублей, хотя уже создан закон о повышении этой планки до 2 млн рублей. Средства на эскроу-счетах, используемых при покупке жилья, застрахованы на данный момент также в сумме до 10 млн рублей, но планируется повышение страхового предела до 30 млн рублей.
Особенности нового вклада
Договор предусматривает возможность его досрочного расторжения без потери процентов — но не ранее чем через полтора года. Или с сохранением всех процентов — не ранее чем через год, если деньги направляются на улучшение жилищных условий или банк отказал в кредите. В иных случаях ставка пересчитывается до уровня «до востребования».
Пока цены на жилье растут темпами около 10% годовых и доходность по вкладам обгоняет рост цен на квартиры, отмечает Милютина. Что будет через год, когда вклад можно будет расторгнуть без потери процентов при направлении средств на покупку жилья, никто не знает. Но если пока денег на покупку жилья все равно не хватает, то для большинства людей депозит — единственный понятный инструмент, добавляет эксперт.
Спорным остается вопрос, под какую доходность банки будут открывать такой ипотечный вклад, так как на горизонте в полтора года ставки по кредитам и депозитам непредсказуемы, но понятно, что в ближайшие годы они будут падать. Если кредитные организации станут перестраховываться и давать по таким вкладам процент ниже рынка, то интереса к новым формам сбережений просто не будет, люди предпочтут классические срочные депозиты, считает Галина Авдеева.
Минусом нового продукта будет налогообложение — большинство семей часто дробят вклады так, чтобы не возникал подоходный налог, добавляет Алла Милютина. Сумма примерно в 200 тыс. рублей процентов по вкладам в 2026 году не облагается подоходным налогом. В процессе падения ключевой ставки Банка России будет уменьшаться и эта неналогооблагаемая база.
Сами девелоперы деньги занимают сейчас очень дорого. Есть облигации девелоперских компаний, которые дают доходность более 40% годовых. «Но копить деньги на квартиру в облигациях девелопера, где никто не застрахован от дефолта, я бы не советовала», — отмечает Милютина.
Дорогая ипотека
Ставки по ипотеке сейчас находятся на заоблачных уровнях и падать не спешат. Так, ставка по ипотеке в Сбербанке — это ведущий банк по объему выдачи жилищных кредитов в стране — на сайте организации объявлена от 15,5%. В реальности диапазон полной стоимости кредита (ПСК) составляет 18,817–25,836%. В ВТБ ставка — 17,5%, а эффективная ставка в итоге — 18,7–27,6%.
При этом глава ЦБ Эльвира Набиуллина не считает такие ставки неподъемными для населения. Об этом она заявила на пресс-конференции 19 июня. А банки очень четко слышат мнение регулятора, значит, активно снижать ставку и лишать себя дохода в ближайшее время они точно не будут.
В 2025 году в России выдано 969,3 тыс. жилищных кредитов. Это минимальный показатель за последние семь лет, с 2019 года. К 2024 году активность упала на четверть — число сделок сократилось на 25,7%.
По данным аналитического центра «Дом.РФ», в мае 2026 года в России было выдано 79 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 322 млрд рублей. По сравнению с показателем годичной давности количество ипотек выросло на 24%, а объем выданных кредитов увеличился на 15%.
Всего за январь — май 2026 года было выдано 393 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,7 трлн рублей.
Согласно прогнозу ВТБ, в 2026 году российские банки выдадут ипотеку на общую сумму 5,1 трлн рублей, что на 16% превысит результат 2025 года.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Ипотечный калькулятор позволяет за секунды рассчитать ежемесячный платёж, общую сумму переплаты и полную стоимость кредита исходя из стоимости жилья, первоначального взноса, ставки и срока. Платежи бывают двух типов — аннуитетный (фиксированный на весь срок) или дифференцированный (убывающий).
Важно понимать, что результаты, полученные с помощью калькулятора, являются ориентировочными. После подачи заявки банк ознакомится с вашей кредитной историей и кредитным рейтингом и на основании вашего кредитного потенциала предложит точные условия сотрудничества.
