Дешевые метры. Как снизить выплаты и как изменились условия выдачи кредитов

ЦБ на заседании 12 сентября 2025 года изменил ключевую ставку на 1 процентный пункт, до 17% годовых. Этот шаг оказался менее решительным, чем ожидали большинство аналитиков.

Как отмечали эксперты рынка недвижимости, постепенное снижение ключевой ставки Банка России может привести к пересмотру стратегии ипотечников, заставив их досрочно погашать займы.

Помимо реструктуризации ипотечного кредита, изменится и процент переплаты по жилым займам, привязанным к «ключу». Это даст возможность направлять «лишние» деньги или в сбережения, или в другие финансовые инструменты, а не гасить займ досрочно.

Но, считают большинство экспертов, сейчас ипотечные ставки по розничным продажам все еще остаются выше, чем условия по накопительным продуктам. В этом случае — когда ставка по ипотеке фиксирована и находится выше отметки потенциальной доходности инвестиционных инструментов, то досрочное погашение — разумная стратегия сократить размер переплаты процентов.

Стоит помнить, что при досрочном погашении части кредита нельзя пропускать два важных действия:

• необходимо не только положить деньги на счет, но и произвести погашение. Если это не сделать — «досрочки» не будет и деньги просто будут висеть на счету, не принося никакой прибыли владельцу счета.
• не забыть произвести обычный стандартный платеж в официальный день погашения. Если не сделать этот шаг — допустим, подумать, что плановый платеж включен в «досрочку» — то банк может посчитать условия выполнения договора невыполненным и наложить штраф.

Новый строй

эксперты по первичному рынку жилья считают, что снижение ключевой ставки до 17% и работа регулятора в рамках ипотечного стандарта могут привести к постепенной нормализации соотношения спроса и предложения на рынке.

Однако резкого всплеска покупательской активности риэлторы не ждут. Рынок новостроек в целом адаптировался к ситуации высокого ключа и сокращению льготной ипотеки на широкий пул покупателей. Это привело к большей избирательности покупателей и более осторожному отношению застройщиков к новым проектам.

Кому ждать досрочку выгодно

Не всем клиентам выгодно оформлять досрочное погашение ипотеки, отмечают специалисты.

Стоит помнить, что запрета на досрочное погашение не существует ни в одном банке России: это установлено законодательством страны.
Как говорил ранее старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников, в большинстве банков нет никаких проблем с досрочным погашением, но есть определённые условия. Например, платёж можно вносить только в определённую дату, по заявлению и т. д. В каждом кредитном учреждении условия могут отличаться, поэтому уточнить всю информацию нужно заранее.

Существует два сценария частичного досрочного погашения кредита.

— за счет сокращения срока кредита,

— за счет уменьшения размера ежемесячного платежа.

Сокращение срока оказывается наиболее выгодным с точки зрения экономии на процентах, особенно в ситуации, когда досрочное погашение происходит в первые годы: большая часть взноса идет на проценты, поэтому лучше сокращать месяцы выплат займов.

Уменьшение платежа больше подходит тем, для кого важнее снизить текущую финансовую нагрузку, чем время кредита. Хотя в этом случае переплата сокращается медленнее, это дает психологическое спокойствие и возможность подстраивать бюджет под любые ситуации.

Комбинированная стратегия — в одну выплату сокращать срок кредита, а в другую — размер платежа — поможет совместить экономию и психологическое спокойствие.