Какие правила действуют в 2026 году и есть ли способы законного уменьшения налога, рассказал в комментарии «РГ» заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам Каплан Панеш (фракция ЛДПР).
«Главное, что нужно знать: если вы продаете квартиру раньше минимального срока владения, вы обязаны подать налоговую декларацию и заплатить налог на доходы физических лиц, — заявил он. — Сроки владения в 2026 году остаются прежними. Общее правило — это пять лет».
Какие есть нюансы
Но есть случаи, когда достаточно владеть квартирой три года, чтобы налог не платить.
По словам депутата, трехлетний срок применяется, если недвижимость получена по наследству, в подарок от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, а также если это единственное жилье.
«Причем при продаже единственного жилья не учитывается та квартира, которая куплена в течение 90 дней до сделки, — уточнил еще один нюанс Панеш. — Для всех остальных случаев действует срок в пять лет. Если вы не уложились в эти сроки, тогда нужно разбираться с налогом».
О налоговой ставке
С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная ставка НДФЛ. При продаже недвижимости налог рассчитывается так: если ваш облагаемый доход составляет до 2,4 миллиона рублей в год, ставка равна 13 процентов. Если же сумма превышает 2,4 миллиона, то с превышения налог считается уже по ставке 15 процентов.
«Важно понимать, что налог берется не со всей цены продажи, а только с разницы между ценой продажи и ценой покупки, либо с суммы, уменьшенной на налоговый вычет», — заявил Панеш.
Как снизить налоги
Закон предлагает два способа снизить налоговую нагрузку, сообщил парламентарий.
Первый — это фиксированный имущественный вычет в размере одного миллиона рублей. «То есть вы можете уменьшить свой доход от продажи на миллион и заплатить налог с остатка», — разъяснил депутат.
Второй способ — уменьшить доход на сумму фактических расходов, которые были потрачены на покупку этой квартиры. По словам Панеша, это выгоднее, если квартира была куплена за крупную сумму.
«Например, купили за 5 миллионов, продали за 5,5 миллиона — налог платите только с 500 тысяч рублей», — уточнил он.
Но расходы, констатировал парламентарий, нужно подтвердить документально: договор купли-продажи, расписки, банковские выписки.
Детали расчетов
Есть важный нюанс, о котором многие забывают, добавил депутат. «Налоговая инспекция смотрит не только на цену в договоре, но и на кадастровую стоимость квартиры, — разъяснил он. — Если вы продали квартиру дешевле, чем 70 процентов от ее кадастровой стоимости, налог посчитают не с суммы сделки, а с этих самых 70 процентов кадастра. Но с 2025 года регионам дали право повышать этот коэффициент вплоть до единицы».
Например, в Москве пока оставили коэффициент 0,7, а вот в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Республике Татарстан, Новосибирской, Воронежской, Тюменской областях и еще ряде регионов с 2026 года применяется коэффициент 1. «Это значит, что если вы живете в таком регионе, ваш доход для налога приравняют к полной кадастровой стоимости, даже если реальная цена продажи была ниже, — рассказал Панеш. — Причем значение имеет именно место жительства продавца, а не место нахождения квартиры. Если вы прописаны в регионе с коэффициентом 1, а продаете квартиру в другом регионе, для вас все равно применят повышенный коэффициент».
Новшества в этой сфере
Также с 2026 года, по словам Панеша, появились новые уточнения. Например, семьи с двумя и более детьми могут вообще не платить налог при продаже любой недвижимости независимо от срока владения, если соблюдены условия: дети до 18 лет или до 24 лет, если учатся очно, и в том же году или не позднее 30 апреля следующего года куплено другое жилье большей площади или большей кадастровой стоимости.
Также с 2026 года в льготу включили детей с инвалидностью без ограничения по возрасту, а если второй ребенок родился после продажи квартиры, но до 30 апреля следующего года, право на освобождение тоже сохраняется.
Еще одно важное изменение: с 2026 года период владения должен быть непрерывным. «Если вы продали квартиру, а потом снова ее купили и опять продаете, старый срок владения не засчитывается, отсчет начинается заново», — сказал депутат.
Кроме того, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, налог придется заплатить даже при длительном владении.
Как платить
Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. «Если вы продали квартиру в 2025 году, отчитаться обязаны до 30 апреля 2026 года. А сам налог необходимо уплатить до 15 июля 2026 года, — отметил парламентарий. — Лучше не затягивать с этим, потому что за просрочку начисляют штрафы и пени. Если же вы владели квартирой дольше минимального срока, то не нужно подавать никаких деклараций и налог платить не требуется».
