Офисы в Москве дорожают рекордными темпами — в деловых районах столицы стоимость помещений за год взлетела больше чем на треть, а свободных площадей становится всё меньше. В районе между Садовым и Третьим транспортными кольцами средняя стоимость покупки офисов за год подскочила на 36% и достигла 613 тыс. рублей за 1 кв. м, подсчитали в Esve Group и IBC Real Estate (есть у «Известий»). При этом аренда в престижных зданиях уже приближается к 75 тыс. рублей за «квадрат» в год. В итоге бизнесу приходится сокращать площади, переводить сотрудников на гибридный формат и повышать цены на товары и услуги. Сильнее всего рост расходов ощущают сферы IT, финансов, ритейла и общепита. Как офисный кризис влияет на кошельки россиян — в материале «Известий».
Почему офисы дорожают рекордными темпами
За I квартал 2026-го средняя цена офисов в строящихся бизнес-центрах классов А и B+ в Москве составила 497 тыс. рублей за 1 кв. м — это на 10% выше, чем годом ранее, подсчитали в Esve Group и IBC Real Estate. К классу А относятся самые современные и дорогие офисы, к B+ — более доступные, но тоже качественные объекты.
Самый заметный рост цен аналитики зафиксировали в районе между Садовым кольцом и ТТК. Там средняя стоимость «квадрата» за год выросла на 36% — до 613 тыс. Такой скачок связан с нехваткой предложения при сохраняющемся высоком спросе, отметили аналитики.
Стоимость строящихся офисов сейчас в среднем растет на 15–20% в год, а за весь период реализации проекта может увеличиться на 40–45%, отметил директор по маркетингу October Group Евгений Межевикин. По его словам, большинство сделок приходится на инвесторов, которые покупают помещения для сдачи в аренду или сохранения капитала. Еще треть — на компании, приобретающие площади для себя.
Главная причина подорожания — рост затрат на строительство, объяснил сооснователь и управляющий директор Manufaqtury Андрей Кулагин. По его словам, за последние годы выросли расходы на проектирование, фасады, инженерные системы, оборудование, отделку, рабочую силу и кредиты.
В результате в I квартале строительство офисного здания класса А обходилось примерно в 380 тыс. рублей за 1 кв. м полезной площади, отметил эксперт. Из-за этого девелоперы уже не могут запускать новые проекты по прежним ценам.
Рост стоимости офисов связан и с сокращением предложения, считает управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев. По его словам, часть старых административных зданий в Москве перестраивают под жилье и многофункциональные комплексы. Из-за этого офисных помещений становится меньше, а цены продажи и аренды продолжают расти.
Крупные компании стараются заранее решить вопрос с площадями, добавил Андрей Кулагин. Бизнес видит рост аренды и нехватку больших офисов, поэтому покупка помещений на этапе строительства становится способом закрепить за собой нужные локации.
Как цены на офисы влияют на арендные ставки
Рост цен на офисы подталкивает вверх и арендные ставки, отметил Андрей Кулагин из Manufaqtury. По его словам, владельцы дорогих помещений рассчитывают окупить вложения, поэтому закладывают более высокую доходность. Но это работает только в качественных объектах, где арендаторы готовы платить за уровень здания и локацию. В менее востребованных бизнес-центрах собственникам придется либо снижать ожидания по доходности, либо дополнительно вкладываться в объект.
Средние ставки аренды офисов по итогам I квартала уже достигли 36 тыс. рублей за 1 кв. м в год, а в сегменте Prime приблизились к 75 тыс., сообщил директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин, сославшись на данные CMWP и NF Group. По его словам, рост поддерживает дефицит качественных площадей при высоком спросе. В 2027 году этот тренд сохранится, поскольку в ключевых деловых районах свободных офисов по-прежнему не хватает.
Доля свободных помещений в классах Prime, A и B сейчас составляет всего 5,3%, добавил доцент кафедры экономики и финансов общественного сектора Президентской академии Даниил Гоненко. По его мнению, в самых востребованных деловых локациях аренда будет расти быстрее рынка.
Каким компаниям сложнее снять офис
Аренда офиса сейчас занимает от 10 до 30% операционных расходов бизнеса в зависимости от сферы, подсчитал Валерий Тумин. По его словам, сильнее всего рост ставок бьет по IT-компаниям, небольшим банкам, финтеху, ритейлу и общепиту.
У малого и среднего бизнеса из сферы услуг расходы на офис могут доходить до 15–20% ежемесячной выручки, поэтому даже умеренное повышение ставок становится серьезной нагрузкой, добавил Никита Бахчеев.
Под давлением оказываются также консалтинговые и юридические компании, IT-интеграторы, часть финансовых сервисов, образовательные и креативные проекты, отметил Даниил Гоненко. По его словам, для таких отраслей офис — важная часть рабочего процесса, поэтому сократить эти расходы сложно, а перевести людей на удаленку редко представляется возможным.
Из-за роста аренды бизнесу приходится пересматривать расходы, пояснил научный сотрудник ИПЭИ РАНХиГС Михаил Макушин. Компании уменьшают занимаемые площади, переводят сотрудников на гибридный формат или переезжают в более дешевые районы. Особенно тяжело приходится малому бизнесу и некоммерческим организациям, у которых аренда может занимать до 40% всех затрат.
Как дорогая аренда влияет на потребителей
Рост арендных ставок постепенно отражается и на ценах для потребителей, поскольку бизнес перекладывает часть расходов на клиентов, отметил Валерий Тумин. По его оценке, в сферах с высокой долей затрат на аренду — IT, финансах, ритейле и общепите — цены на товары и услуги уже выросли примерно на 10%. Дальнейшее подорожание офисов будет поддерживать этот тренд.
В Москве несколько месяцев ускоряется инфляция в сфере услуг, и аренда офисов стала одним из важных факторов роста затрат наряду с зарплатами, коммунальными платежами и логистикой, добавил Даниил Гоненко. По его словам, давление на цены сохранится, пока на рынке не исчезнет дефицит качественных офисов в популярных деловых районах.
При этом цены на офисную недвижимость сейчас растут на 2–4 п.п. быстрее, чем инфляция в сфере услуг, отметил Михаил Макушин. По данным Росстата, в апреле стоимость услуг в столице увеличилась почти на 1%, тогда как по остальным категориям товаров было снижение или околонулевой сдвиг.
Впрочем, резкого скачка цен для потребителей ждать не стоит, считает Никита Бахчеев из ГК «Промплан». По его словам, в большинстве договоров аренды повышение ставок ограничено 10% в год. Сильнее всего рост затрат ощущают малые и средние сервисные компании, которые быстрее других перекладывают дополнительные расходы на клиентов.
В ЦБ сообщили «Известиям», что расходы на аренду обычно растут вместе с выручкой бизнеса, поэтому регулятор не видит отдельного инфляционного риска из-за повышения ставок для розничных сетей.
Что будет с офисным рынком до конца 2026 года
Тренд на рост цен в сегменте офисов класса А сохранится, хотя темпы могут замедлиться, считает Евгений Межевикин из October Group. Предпосылок для снижения стоимости на рынке сейчас нет, согласна руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101» Татьяна Грихно. По ее словам, за последние пять лет стоимость строительства заметно выросла и инвесторы смогут окупить эти расходы только в долгосрочной перспективе.
В компании Forma ожидают более сдержанной динамики. Как пояснили в пресс-службе девелопера, средние цены могут стабилизироваться или расти медленнее за счет появления более доступных проектов в новых районах. Сейчас самые высокие ставки по-прежнему сохраняются в сложившихся деловых локациях, однако рост уже не такой быстрый, как раньше.
При этом в Москве продолжают формироваться новые деловые кластеры, где в ближайшие годы можно будет найти офисы по более комфортным ценам. Среди таких районов в Forma назвали Покровское-Стрешнево, Калужский кластер и Очаково-Мнёвники.
В целом аналитики сходятся во мнении, что и покупка, и аренда офисной недвижимости в Москве продолжит дорожать как минимум до конца 2026 года. В этих условиях компаниям придется либо сокращать расходы, либо переносить часть затрат в цены для клиентов. Особенно это уже заметно в сфере услуг, банковском секторе и ритейле.
