Нажитое в браке имущество считается совместной собственностью супругов и в случае развода делится между ними в равных долях. Отвечающая таким требованиям квартира может быть разделена:
- в рамках заключенного между ними соглашения;
- в судебном порядке при возникновении спора.
Аналогичным образом делятся и общие долги супругов, в том числе по ипотеке. При этом важно учитывать, что ипотечное жилье находится в залоге у банка. Поэтому любые сделки с ним могут проводиться только с разрешения кредитной организации. То есть супругам потребуется согласовать с ней порядок раздела квартиры и оставшейся суммы долга. Если банк не захочет пойти навстречу или супруги не достигнут соглашения, вопрос будет решаться в судебном порядке.
Как поделить квартиру и ипотеку по соглашению
При отсутствии между супругами разногласий в части раздела квартиры, он может быть произведен посредством заключения соглашения о разделе имущества (об определении долей). Такой документ составляют в письменной форме и заверяют у нотариуса.
В соглашении, в частности, прописывают:
- размер доли каждого супруга в праве собственности на квартиру;
- порядок регистрации изменения размера долей;
- кто из супругов берет на себя затраты, связанные с заключением соглашения и его регистрацией.
Отметим, что при наличии у супругов заключенного ранее брачного договора, раздел совместно нажитой квартиры осуществляется в рамках прописанных в нем условий.
Для получения от банка разрешения на раздел квартиры, бывшим супругам потребуется представить документы, которые подтвердят наличие у них возможности для дальнейшего погашения кредита. Список таких документов нужно уточнить в конкретной кредитной организации. Как правило, в него входят:
- справка с места работы и заверенная копия трудовой книжки;
- справка о доходах физлица и суммах уплаченного НДФЛ;
- выписка со счета и иные документы, подтверждающие наличие источников постоянного дохода.
На практике применяют несколько распространенных вариантов раздела квартиры и ипотечного кредита в рамках соглашения между бывшими супругами.
- Выделение долей с разбиением кредита. При таком варианте супруги сами определяют доли в квартире, разбивают кредит и рассчитываются с банком отдельно друг от друга в рамках собственного кредитного договора. Квартира должна находиться в собственности у супругов до момента полного погашения обоих кредитов. При этом ее можно сдавать в аренду и за счет полученного дохода погашать кредиты. Когда кредиты будут уплачены жилье можно продать и разделить полученную сумму согласно долям.
Отметим, что при выделении долей в оформленном ранее в общую собственность ипотечном жилье супругам нужно будет представить заявление на перерегистрацию права собственности в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ. Также им придется повторно обратиться в банк для внесения изменений в договор залога.
Рассматриваемый вариант таит в себе риск. Если один из супругов утратит возможность погашать свой кредит, банк вправе выставить его долю на торги. При этом в первую очередь право выкупа получит второй супруг. Но если приобретение доли окажется ему не под силу, она может попасть в руки постороннему человеку, который будет вправе распоряжаться ей как посчитает нужным. - Продажа квартиры в рамках соглашения с банком. В данном случае квартиру по договоренности с банком выставляют на продажу и за счет полученной суммы полностью погашают кредит. Оставшиеся от продажи деньги супруги делят пропорционально долям.
- Переоформление квартиры и ипотеки на одно лицо. Данный вариант предполагает отказ одного из супругов от своей доли в квартире и от уплаты ипотеки с одновременным переоформлением кредита на второго супруга. При этом первый супруг может потребовать компенсировать ему половину суммы уже уплаченных банку в период нахождения в браке ипотечных взносов.
- Досрочное погашение ипотеки с последующей продажей квартиры. Такой вариант возможен при наличии на руках у супругов соответствующей суммы на поздних стадиях уплаты ипотеки, когда остаток по кредиту небольшой. После закрытия ипотеки недвижимость не будет обременена залогом и отпадет необходимость согласовывать действия в отношении нее с банком. Супругам будет проще найти покупателя, быстрее продать квартиру и затем разделить вырученные деньги пропорционально долям.
- Совместное погашение ипотеки на прежних условиях. При таком способе супруги просто договариваются, кто и как будет погашать ипотеку. При этом они избегают раздела квартиры.
Отметим, в данном случае существует риск. Если один из супругов откажется вносить плату по кредиту, то погашение всей суммы может лечь на плечи второго. При этом право на свою долю по-прежнему будет иметь каждый из супругов и тот, кто не платил, может течение трех лет после развода ее потребовать.
Раздел квартиры и ипотечного долга в судебном порядке
Если бывшим супругам не удалось достичь соглашения, то вопрос о разделе квартиры и уплате ипотечного долга придется решать в судебном порядке.
При подаче иска участником дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, становится банк, который выдал кредит и является залогодержателем квартиры. Он заново проверит платежеспособность супругов и их кредитную историю. Для этот он может потребовать предоставить справки о доходах и иные гарантии (например, новых поручителей или созаемщиков). В случае возникновения сомнений, что супруги способны погасить задолженность отдельно друг от друга, банк может ужесточить требования по кредиту.
Подавший иск супруг обязан уплатить госпошлину. Ее размер зависит от стоимости квартиры и может достигать 60 тыс. руб. При этом истец вправе потребовать через суд, чтобы второй супруг компенсировал половину уплаченной суммы.
В ходе разбирательства при необходимости судьи решают вопрос о стоимости квартиры. Ее определяют на момент рассмотрения спора, основываясь на данных рынка. При этом супруги могут представить отчет независимого оценщика.
На практике распространена ситуация, когда для приобретения квартиры супруги потратили средства, накопленные или полученные в наследство либо в подарок до заключения брака. При наличии соответствующих доказательств суд посчитает такое имущество не относящимся к совместно нажитому и не подлежащим разделу. При этом не будет иметь значения на кого оформлена недвижимость и ипотечный договор. Суд пересчитает доли супругов в квартире.
Судьи вправе обязать банк заключить с супругами отдельные кредитные договоры при перераспределении долей. При этом они могут уменьшить долю супруга, который во время брака не работал без уважительных на то оснований и не участвовал в погашении кредита. В большем размере долю могут выделить супругу, с которым будут проживать дети. При этом непогашенную часть кредита разделят в той же пропорции.
Если при разделе квартиры не возникло вопроса об изменении долговых обязательств перед банком, то не требуется и его согласия на раздел, даже если покупка осуществлялась за счет средств маткапитала. В данном случае права кредитной организации как залогодержателя нарушены не были. Квартира не выбывает из залога и банк может осуществлять имеющееся у него залоговое право.
Вместе с тем супруги не смогут продать приобретенную с использованием маткапитала квартиру до полного погашения кредита. Суд будет определять, какая часть квартиры была оплачена такими средствами и разделит ее поровну между детьми и родителями. Оставшуюся часть квартиры суд перераспределит между супругами. Когда кредит будет полностью выплачен, банк снимет залог с жилья.
После того, как решение суда о разделе квартиры вступило в законную силу, супругам нужно провести госрегистрацию изменений. Для этого они должны представить в территориальный орган Росреестра или в МФЦ заверенную судом копию решения суда с отметкой о вступлении в силу.
В случае с использованием средств маткапитала доли детей требуется зарегистрировать аналогичным образом. После этого органы опеки предоставят согласие на продажу квартиры.
Также отметим, что после вступления решения суда в силу потребуется обратиться в банк для корректировки закладной.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
