Преподаватель Института международных экономических связей Лариса Циканова отметила, что в сентябре в среднем стоит ожидать умеренный рост цен в пределах 0,5−0,8% к предыдущему.
Причём первичный рынок — ближе к +0,5% м/м: во II кв. 2025 рост по новостройкам замедлился до +0,7% за квартал (против +2,3% в I кв.), что сигнализирует о слабой ценовой тяге. «Сохраняется риск избыточного предложения, что сдерживает застройщиков; вторичный рынок — немного активнее (от +0,3 до +1,0% м/м, сильнее в миллионниках): после июльского снижения ключевой ставки фиксируется всплеск интереса и сделок на вторичном рынке; свежие мониторинги указывают на стагнацию/лёгкий рост в ряде крупных городов летом и усиление спроса в августе». — добавила она.
Год к году в сентябре разброс цен может составить +3…+7% (первичный рынок ближе к нижней границе из-за предложения, вторичный — к верхней, где спрос оживает). Это согласуется с замедлением квартальной динамики на первичном рынке и сообщениями о локальных подъёмах на рынке готового жилья в регионах.
В числе главных факторов, повлияющих на спрос и стоимость жилья в сентябре, экономист назвала:
- Денежные условия и ипотека. Снижение ключевой ставки ЦБ до 18% 25 июля уже смягчило фон: банки снижают ставки постепенно, но ожидание дальнейшего послабления подталкивает покупателей быстрее выходить на сделки — особенно на вторичке.
- Реальные доходы. По Росстату, реальные располагаемые доходы населения во II кв. 2025 +7% г/г; это поддерживает платёжеспособный спрос в начале осени.
- Предложение на первичке. Объём строящихся МКД растёт (портфель во II кв. +3% к I кв.), существует риск «затоваривания» — фактор, который сдерживает цены в новостройках.
- Качество спроса/риски неплатежей. Рост просрочки по ипотеке и осторожность банков по андеррайтингу охлаждают часть спроса и делают девелоперов аккуратнее с повышениями цен.
Ипотека и «ключи»
Июльское снижение ключевой ставки на 200 б.п. (до 18%) — это заметный, но не мгновенный импульс. В ипотечных продуктах передаточный механизм растянут: банки корректируют ставки ступенчато, а маркетинговые акции возвращаются выборочно. В результате мы видим оперативный прирост активности на вторичке (где цикл «решение-сделка» короче) и более сдержанную реакцию на первичке.
Рынок обсуждает возможность ещё одного снижения осенью, но Банк России даёт понять, что дальнейшие сокращения не предопределены: многое будет зависеть от инфляции и рисков. Если 12 сентября регулятор сохранит траекторию на смягчение, это поддержит спрос и закрепит небольшой ценовой дрейф вверх в сентябре-октябре. Если же ЦБ возьмёт паузу, рынок останется ближе к стагнации, а новостройки — под давлением предложения.
Таким образом, на сентябрь базовый сценарий — без значительной волатильности: первичка — около нуля, вторичка — лёгкий рост, по стране в среднем +0,2…+0,8% м/м; +3…+7% г/г. Драйвер — смягчившиеся денежные условия и улучшение доходов; сдерживающие факторы — рост запасов в стройке и осторожность банков/заёмщиков. Если 12 сентября ЦБ подтвердит цикл снижения, это добавит рынку ещё немного импульса в конце сентября — начале октября.
Новые правила
Но есть и новые изменения, которые будут влиять если не на стоимость недвижимости, то на порядок его оформления.
В частности, с 1 сентября 2025 года Центробанк снизит макропруденциальные надбавки для квартир, купленных по ДДУ. Это сделает ипотечный займ доступнее тем клиентам, у кого есть первоначальный взнос в размере 20−30% от стоимости квартиры и при этом имеют даже достаточно большую долговую нагрузку. Тем же, кто перекредитован, взять новый займ станет сложнее.
Еще одно новшество касается вторичного рынка: с 1 сентября в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) будут включать сведения обо всех членах семьи собственника приватизированной квартиры, в том числе бывших. Это касается случаев, если у таких членов семьи были равные права с тем, кто провёл приватизацию.
Это снизит риски для покупателей в случае, если граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют право на постоянное проживание в квартире, несмотря на смену собственника. В случае покупки такого жилья их выселение возможно только по решению суда.
Внесение этих сведений в ЕГРН даст покупателю возможность заранее узнать о наличии таких обременений и избежать возможных судебных споров.
