В сентябре 2026 года объем текущего жилищного строительства в России превысил 121 млн кв. м, что стало максимальным значением за всю историю рынка недвижимости страны. С начала этого года было запущено 26,6 млн кв. м жилищных проектов, что на 6% выше, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом среди проданных новостроек есть доля квартир, которые фактически остаются пустующими, — так называемые «бетонные депозиты». Их приобретают как инвестицию и не заселяют либо планируют сдавать, но пока не находят арендаторов. Общее число таких квартир в России неизвестно. Регулярного учета такого жилья не существует.
Если же судить по косвенным признакам, то, по данным исследования «Унистрой», которое охватывает восемь городов присутствия компании (Казань, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Пермь, Тольятти, Махачкала и др.), в 2026 году доля тех, кто покупает квартиру как инвестицию, выросла с 7,3% в январе до 22,9% в августе, то есть втрое. Доля покупок жилья «для себя» при этом упала с 87,5 до 66,4%.
Этой тенденции способствуют снижение ставок по депозитам, слухи о возможном ужесточении условий по семейной ипотеке — единственной оставшейся массовой программе господдержки, слухи о заморозке вкладов, а также рост популярности идеи о том, что недвижимость является самым надежным инструментом сохранения капитала.
Проблемы от «бетонных депозитов» для экономики
Рост доли квартир, приобретаемых не для проживания, а в качестве инвестиционного актива, создает эффекты, выходящие далеко за рамки самого рынка недвижимости. В частности, накопление пустующего жилья бьет по инфраструктуре домов и ЖКХ. Собственники, которые не живут в квартире, нередко не подают показания счетчиков, не следят за уведомлениями управляющих компаний, не пользуются приложениями дома, не заглядывают в почтовые ящики и просто выпадают из информационного поля. В результате в домах с высокой долей незаселенных квартир острее стоит проблема дебиторской задолженности. Управляющим компаниям приходится тратить дополнительные средства на связь с должниками, направление уведомлений и получение судебных приказов. По оценкам ГК «Комфорт», средний объем дебиторской задолженности в Москве сейчас составляет около 6%. Он вырос примерно на два процентных пункта по сравнению с прошлым годом.
Также страдает физическая инфраструктура домов. Например, в незаселенных квартирах пересыхают гидрозатворы сантехнических приборов — вода в сифонах испаряется, и канализационные газы начинают поступать в помещения и подъезд. В регионах с суровым климатом, прежде всего на Крайнем Севере, незаселенные квартиры нарушают тепловой контур дома. В зимний период низкое потребление ресурсов во внутридомовых системах приводит к перемерзанию труб тепло- и водоснабжения и частым прорывам.
Что касается рынка недвижимости, то инвестиционные покупки квартир создают искусственный спрос, который не связан с реальной жилищной потребностью. Он разгоняет цены, отрывая их от доходов населения и стоимости аренды. По данным ЦБ РФ, индикатор «пузыря» на первичном рынке жилья в первом квартале 2025 года достиг отметки 1,6 — максимального значения как минимум с 2016 года. Регулятор отмечает опережающий рост цен на недвижимость относительно доходов населения и стоимости аренды квартир. За последние пять лет стоимость жилья, прежде всего новостроек, выросла примерно вдвое, ощутимо обогнав инфляцию.
При этом объем нераспроданных новостроек уже указывает на классический кризис сбыта. В 14 из 17 крупнейших городов России нераспроданные квартиры будут искать покупателей в среднем от двух до 3,8 года при сохранении текущего спроса. Цены, однако, не падают. У застройщиков нет запаса рентабельности для демпинга из-за высокой себестоимости и дорогого проектного финансирования. В результате получается, что квартиры есть, но людей, готовых покупать их по текущим ценам, — нет. Те, кому жилье нужно для жизни, уходят в аренду. Инвестиционный спрос, таким образом, не решает жилищную проблему, а усугубляет ее. Он делает покупку недоступной, а аренду — дороже.
Возникают проблемы и у малого бизнеса, который открывается на первых этажах новостроек: магазинов «у дома», салонов красоты, кофеен, ПВЗ, аптек. Когда значительная доля квартир в доме пустует, не формируется достаточный поток клиентов. Эксперты выделяют низкую заселяемость жилых домов в числе ключевых рисков для стрит-ритейла. При отсутствии серьезной подушки безопасности долгий простой нередко означает закрытие.
Для экономики страны в целом «бетонные депозиты» создают несколько проблем. Так, деньги, которые могли бы работать в реальной экономике, например кредитовать производство, идти в ценные бумаги, поддерживать потребление, оказываются «замурованы» в бетоне. Инвестиции в «бетон» не создают добавленной стоимости, рабочих мест и налоговых поступлений.
Когда люди направляют сбережения на покупку инвестиционных квартир, нередко с привлечением ипотеки, они сокращают текущее потребление. Это снижает платежеспособный спрос в экономике, который и так остается слабым на фоне падения реальных доходов населения.
Кроме того, возникает искажение строительной отрасли. Приобретаемые для вложений квартиры не решают жилищную проблему, а уходят в инвестиционный портфель. Тем самым строительный сектор работает не на удовлетворение реальной потребности, а на обслуживание спекулятивного спроса, что создает переизбыток предложения и тормозит темпы нового строительства в перспективе.
Пути решения проблемы «бетонных депозитов»
Реакция государства на проблему «бетонных депозитов» последовала в октябре 2025 года. Группа сенаторов и депутат Александр Якубовский внесли в Госдуму законопроект, предлагающий закрепить в Жилищном кодексе РФ само понятие «пустующее жилое помещение». Предусмотрены следующие признаки: задолженность по ЖКУ и налогам более года, нулевые показания счетчиков воды и электричества в течение года, внешние признаки запустения — выбитые окна, отсутствие двери, отключенное отопление. Решение по таким помещениям должна принимать комиссия при муниципалитете. Если собственник официально отказывается от квартиры, она переходит в муниципальную собственность и может быть предоставлена очередникам или по соцнайму. Если не отказывается, но в квартире никто не живет, она признается пустующей для целей содержания дома и обеспечения безопасности соседей. При этом право собственности сохраняется, а у владельца остается возможность погасить долг и вернуть жилье в оборот.
Эта инициатива пока ограничена районами Крайнего Севера и приравненными к ним территориями. Именно там проблема стоит острее всего из-за оттока населения и перемерзания инженерных систем в пустующих домах. При этом в законопроекте отмечается, что речь идет только о реально заброшенных квартирах, а не о жилье инвесторов, которые исправно платят за коммунальные услуги.
Также в Госдуму параллельно внесли законопроект, предусматривающий консервацию домов, в которых совокупная площадь пустующих помещений превышает 50%. Это крайняя мера, означающая приостановку эксплуатации здания с соблюдением прав проживающих собственников по аналогии с порядком переселения из аварийного жилья.
Оба законопроекта подверглись критике. По мнению экспертов, предлагаемые методы неэффективны. Право собственности невозможно прекратить в одностороннем порядке. Внесудебный порядок передачи квартиры муниципалитету противоречит статье 225 Гражданского кодекса РФ, а снос домов с переселением граждан — дорогостоящая мера за счет бюджета. По их мнению, начинать следует с системного сбора данных о пустующем жилье, причем не только на Крайнем Севере.
Также предлагается использовать налоговые инструменты, которые позволят сделать «бетонный депозит» дороже. В марте 2026 года Союз финансистов России предложил ввести повышающий коэффициент к налогу на имущество для собственников трех и более квартир, если их совокупная кадастровая стоимость превышает условный порог. В качестве ориентира названа сумма в 100 млн руб. Логика проста: покупка трех и более квартир, как правило, связана с извлечением дохода от аренды, но налоги с этого дохода в бюджет практически не поступают. Одновременно предлагается предусмотреть налоговый вычет по НДФЛ для тех, кто официально декларирует арендный доход, то есть «кнут и пряник» в одном пакете.
В качестве стимула для вывода пустующих квартир на рынок аренды предлагаются специальные налоговые условия — низкая налоговая ставка для самозанятых арендодателей: 4% при сдаче физлицу и 6% — юрлицу.
Также предлагается использовать международный налоговый опыт. В России прямого налога на пустующие квартиры нет, но эксперты указывают на работающие зарубежные модели. Например, во Франции с 1 января 2027 года вводится единый налог TVLH, объединяющий два прежних сбора. Базовая ставка — 17% от кадастровой арендной стоимости в первый год простоя и 34% со второго года. При этом муниципалитеты в напряженных зонах смогут повышать ставку до 60%. Освобождение предусмотрено для собственников, доказавших, что жилье использовалось не менее 90 дней подряд в году. Цель такого налога — не пополнение бюджета, а создание экономического стимула, который делает содержание пустой квартиры более дорогим по сравнению со сдачей ее в аренду.
В Белоруссии применяется подход в виде лишения субсидий. Если в квартире никто не зарегистрирован, плата за ЖКУ начисляется по экономически обоснованным тарифам, без государственного субсидирования. Только три услуги — капремонт, лифт и вывоз мусора — остаются субсидируемыми. Разница в плате может быть троекратной. Исполкомы ежемесячно передают ресурсоснабжающим организациям списки квартир без зарегистрированных жильцов.
По мнению экспертов, в России прямой налог на пустующее жилье маловероятен. Будет сложно доказать факт простоя квартиры и предотвратить массовые схемы обхода, например фиктивную регистрацию, символическое потребление ресурсов и т. д.
Кроме того, для пустующих квартир предлагается ввести двухставочные тарифы на коммунальные ресурсы. Первая, постоянная часть тарифа связана с правом в любой момент воспользоваться услугой и оплачивается независимо от потребления. Вторая, переменная, связана с фактическим объемом потребления. При таком подходе коммунальные предприятия получали бы доход даже с пустующих квартир, покрывая расходы на поддержание мощностей.
Отметим, что двухставочные тарифы уже тестировались в пилотном режиме в пяти регионах, но не заработали. Вместе с тем новый подход к тарифообразованию — оплата по заявленной присоединенной мощности — впервые будет применен к промышленным потребителям электроэнергии. Если эксперимент пройдет успешно, аналогичная логика может распространиться и на другие коммунальные услуги.
Также отметим, что Банк России не борется с пустующими квартирами напрямую, но его меры по охлаждению спекулятивного спроса направлены на одну из причин проблемы. Регулятор последовательно ограничивает рискованное ипотечное кредитование через макропруденциальные лимиты и надбавки, повышает требования к платежеспособности заемщиков. С 1 июля 2027 года он планирует перейти к приему подтверждения дохода только по стандартным официальным документам, постепенно отказываясь от схем «по двум документам» и справок по форме банка.
Эксперты сходятся на нескольких базовых принципах решения проблемы. В частности, они предлагают начать вести системную статистику по пустующему жилью и использовать налоговые стимулы к декларированию арендного дохода — вычеты по НДФЛ, — которые должны сопровождать любые меры по повышению нагрузки на «лишнее» жилье. Также предлагается реализовать программу формирования рынка доступного арендного жилья с софинансированием проектов, субсидированием ставок и налоговыми льготами для застройщиков. Это позволит вовлекать в арендный оборот уже построенное частное жилье по скандинавскому образцу, когда люди с низкими доходами получают субсидию на аренду.
Также предлагаются меры по защите участников арендного рынка, гарантирующие права и арендатора, и арендодателя. Например, договор на 10 лет с гарантией от выселения для арендатора и ускоренный судебный порядок взыскания для арендодателя в случае неоплаты.
Еще один путь решения проблемы — вывод рынка из тени через удобство, а не штрафы. Положительный эффект могут дать институт самозанятости с низкими ставками и удобные сервисы для арендодателей.
Таким образом, проблема пустующих квартир не имеет простого решения и требует комплекса мер: от точечного законодательного регулирования до системных изменений в налогообложении, тарифах ЖКХ и развитии рынка аренды. На сегодняшний день часть предложений уже находится на стадии законопроектов, часть обсуждается в экспертном сообществе.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
