"После значительного снижения продаж строящихся квартир в I полугодии 2025 года (которое составило более 30% по сравнению с отдельными месяцами того же периода 2024 г.) в третьем квартале 2025 года наметилось восстановление спроса", - отметил эксперт.
Так по данным Росреестра за 9 месяцев 2025 года было зарегистрировано 506,2 тысяч ДДУ, тогда как за аналогичный период прошлого года было зарегистрировано 611,6 тыс. ДДУ, то есть снижение уже составляло 17,6%.
Стоит отметить, что 40% всего объема сделок на первичном рынке за 9 месяцев 2025 года пришлось на Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а также Краснодарский край.
Также в 4 квартале активизировались рыночная и семейная ипотеки, по которым наблюдался рост интереса со стороны заемщиков в ожидании возможных изменений в 2026 году. Поэтому по итогам 2025 года с большой долей вероятности объем продаж будет уже сопоставим с результатами 2024 года, считает он.
Новых метров будет меньше?
Падение спроса в конце 2024 и первой половине 2025 года ожидаемо привело к снижению вывода на рынок новых проектов. Такая реакция девелоперов – следствие поиска нового баланса спроса и предложения, которая позволяет, с одной стороны, на фоне снижающегося спроса удерживать цены на достигнутом уровне, а с другой – не наращивать долю портфеля проектов с высокой ставкой банковского финансирования, не обеспеченных остатками на эскроу-счетах. Так по итогам 2025 года в целом по стране вывод новых проектов снизился на 11,6% по сравнению с предшествующим годом.
При этом ситуация по стране неоднородна: например, в Санкт-Петербурге было выведено на рынок на 32,8% больше площадей, чем в предыдущем году, тогда как в Москве – на 29,2% меньше.
Несмотря на то, что рост доли сделок, совершаемых за счет 100% оплаты собственными средствами и с использованием рассрочки, вырос до 32% от общего числа сделок, доля ипотечных сделок остается высокой – 68%.
"Именно повышение доступности ипотеки в 2026 году должно стать основным драйвером восстановления и дальнейшего роста первичного рынка жилья в стране", - прогнозирует аналитик.
Ставка по рыночной ипотеке с пиковых 30% уже снизилась до 20% и находится на этом уровне несколько месяцев в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки. Так, по оценке аналитического центра Дом.РФ по итогам 2025 количество выданных ипотечных кредитов составит 0,95 млн шт., что на 27% меньше, чем в 2024 году.
При этом по объему выданных кредитов снижение в 2025 году составит 11%, что говорит о росте размеров среднего выданного кредита. "По прогнозам ДомРФ в 2026 году количество выданных ипотечных кредитов увеличится на 19% по сравнению с 2025 годом и составит около 4,6 трлн. руб., что поддержит восстановление спроса в 2026 году. Следует отметить, что несмотря на все потрясения, рынок ипотеки в целом выглядит стабильным, поскольку доля кредитов, по которым имеются просрочки по выплатам на конец прошлого года, составила менее 1%", - рассуждает Игорь Талалов.
По данным аналитического Центра Дом.РФ средняя стоимость квартир в строящихся домах по итогам 2025 года выросла на 10% при официальной инфляции 5,6%. При этом рост цен в отдельных регионах значительно превышал средние показатели по стране. Так в Москве рост цен в новостройках составил около 20%, а в Московской области – 13%. Основной рост пришелся на второе полугодие, когда спрос на квартиры начал восстанавливаться. На вторичном рынке тоже наблюдался рост стоимости квартир, однако его темпы ниже. Так по данным IRN рост цен на вторичном рынке Москвы составил 4,9%, а в Московской области – менее 2%. Разница в темпах роста обусловлена, в том числе, тем, что застройщики вшивают в цену квартир стоимость дополнительных финансовых инструментов для клиентов, например, рассрочку или компенсацию части ипотечных платежей. Кроме того, дисбаланс стоимости первичного и вторичного жилья усугубляет постепенная смена структуры предложения. Из-за роста издержек застройщиков все меньше строится жилья эконом-класса, его замещают проекты более высокого сегмента. И если раньше эта тенд
«После значительного снижения продаж строящихся квартир в I полугодии 2025 года (которое составило более 30% по сравнению с отдельными месяцами того же периода 2024 г.) в третьем квартале 2025 года наметилось восстановление спроса», — отметил эксперт.
Так по данным Росреестра за 9 месяцев 2025 года было зарегистрировано 506,2 тысяч ДДУ, тогда как за аналогичный период прошлого года было зарегистрировано 611,6 тыс. ДДУ, то есть снижение уже составляло 17,6%.
Стоит отметить, что 40% всего объема сделок на первичном рынке за 9 месяцев 2025 года пришлось на Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а также Краснодарский край.
Также в 4 квартале активизировались рыночная и семейная ипотеки, по которым наблюдался рост интереса со стороны заемщиков в ожидании возможных изменений в 2026 году. Поэтому по итогам 2025 года с большой долей вероятности объем продаж будет уже сопоставим с результатами 2024 года, считает он.
Новых метров будет меньше?
Падение спроса в конце 2024 и первой половине 2025 года ожидаемо привело к снижению вывода на рынок новых проектов. Такая реакция девелоперов — следствие поиска нового баланса спроса и предложения, которая позволяет, с одной стороны, на фоне снижающегося спроса удерживать цены на достигнутом уровне, а с другой — не наращивать долю портфеля проектов с высокой ставкой банковского финансирования, не обеспеченных остатками на эскроу-счетах. Так по итогам 2025 года в целом по стране вывод новых проектов снизился на 11,6% по сравнению с предшествующим годом.
При этом ситуация по стране неоднородна: например, в Санкт-Петербурге было выведено на рынок на 32,8% больше площадей, чем в предыдущем году, тогда как в Москве – на 29,2% меньше.
Несмотря на то, что рост доли сделок, совершаемых за счет 100% оплаты собственными средствами и с использованием рассрочки, вырос до 32% от общего числа сделок, доля ипотечных сделок остается высокой — 68%.
«Именно повышение доступности ипотеки в 2026 году должно стать основным драйвером восстановления и дальнейшего роста первичного рынка жилья в стране», — прогнозирует аналитик.
Ставка по рыночной ипотеке с пиковых 30% уже снизилась до 20% и находится на этом уровне несколько месяцев в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки. Так, по оценке аналитического центра Дом.РФ по итогам 2025 количество выданных ипотечных кредитов составит 0,95 млн шт., что на 27% меньше, чем в 2024 году.
При этом по объему выданных кредитов снижение в 2025 году составит 11%, что говорит о росте размеров среднего выданного кредита. «По прогнозам ДомРФ в 2026 году количество выданных ипотечных кредитов увеличится на 19% по сравнению с 2025 годом и составит около 4,6 трлн. руб., что поддержит восстановление спроса в 2026 году. Следует отметить, что несмотря на все потрясения, рынок ипотеки в целом выглядит стабильным, поскольку доля кредитов, по которым имеются просрочки по выплатам на конец прошлого года, составила менее 1%», — рассуждает Игорь Талалов.
По данным аналитического Центра Дом.РФ средняя стоимость квартир в строящихся домах по итогам 2025 года выросла на 10% при официальной инфляции 5,6%. При этом рост цен в отдельных регионах значительно превышал средние показатели по стране.
Основной рост пришелся на второе полугодие, когда спрос на квартиры начал восстанавливаться. На вторичном рынке тоже наблюдался рост стоимости квартир, однако его темпы ниже. Так по данным IRN рост цен на вторичном рынке Москвы составил 4,9%, а в Московской области — менее 2%.
Разница в темпах роста обусловлена, в том числе, тем, что застройщики вшивают в цену квартир стоимость дополнительных финансовых инструментов для клиентов, например, рассрочку или компенсацию части ипотечных платежей. Кроме того, дисбаланс стоимости первичного и вторичного жилья усугубляет постепенная смена структуры предложения.
Из-за роста издержек застройщиков все меньше строится жилья эконом-класса, его замещают проекты более высокого сегмента. И если раньше эта тенденция отчетливо проявлялась только в Москве и Санкт-Петербурге, то теперь она распространяется и на другие крупные города.
Однако спрос все равно вымывает с рынка сначала более дешевое предложение и лишь затем, на фоне дефицита доступных объектов, перераспределяется в более дорогой сегмент.
Новые качели спроса и предложения
Снижение объемов вывода новых проектов может привести к дисбалансу спроса и предложения в 2026 году. Быстрое восстановление спроса на фоне снижения ипотечных ставок, особенно в регионах, где это снижение было наиболее существенным, может привести к более быстрому росту цен на строящиеся квартиры.
Рост цен на квартиры, например, в Москве может существенно опередить инфляцию, так как процесс вывода новых проектов на рынок занимает продолжительный период времени, а с учетом существенного снижения числа новых проектов в 2025 году существует риск формирования дефицита предложения.
Кроме того, подчеркивает эксперт, рост цен будет поддержан ростом издержек при строительстве, нехваткой рабочей силы, изменением структуры предложения, ростом реальных доходов и роста накоплений, размещенных во вкладах, а также ростом доступности ипотеки по мере снижения ключевой ставки.
Эта тенденция отчетливо проявлялась только в Москве и Санкт-Петербурге, то теперь она распространяется и на другие крупные города. Однако спрос все равно вымывает с рынка сначала более дешевое предложение и лишь затем, на фоне дефицита доступных объектов, перераспределяется в более дорогой сегмент.
В случае отсутствия серьезных экономических потрясений в 2026 году ожидать снижения стоимости квартир не стоит ни на первичном, ни на вторичном рынках.
Снижение объемов вывода новых проектов может привести к дисбалансу спроса и предложения в 2026 году. "Быстрое восстановление спроса на фоне снижения ипотечных ставок, особенно в регионах, где это снижение было наиболее существенным, может привести к более быстрому росту цен на строящиеся квартиры", - добавил эксперт.
Рост цен на квартиры, например, в Москве может существенно опередить инфляцию, так как процесс вывода новых проектов на рынок занимает продолжительный период времени, а с учетом существенного снижения числа новых проектов в 2025 году существует риск формирования дефицита предложения.
Кроме того, рост цен будет поддержан ростом издержек при строительстве, нехваткой рабочей силы, изменением структуры предложения, ростом реальных доходов и роста накоплений, размещенных во вкладах, а также ростом доступности ипотеки по мере снижения ключевой ставки.
