1. К «третьему месту» в тапочках
Одна из главных психологических проблем удаленной занятости — выгорание из-за размытия границ между домом и работой. Особенно это характерно при высокой или ненормированной загрузке, а также для предпринимателей с удаленным или распределенным бизнесом. Квартира перестает восприниматься как дом и превращается в офис. В этом случае возникает острое желание «уйти с работы», а фактически — из дома.
«Поэтому комьюнити-пространства в рамках ЖК становятся главным требованием для тех, кто работает из дома, — рассказывают эксперты MR Analytics. — Причем речь идет не о стандартных коммерческих пространствах на первых этажах, а о некоммерческом и приватном “третьем месте”. Наличие комьюнити-центров повышает ликвидность, например, премиальных новостроек на 12−15%. Согласно нашему исследованию, 22% удаленных сотрудников отмечают повышенную эффективность при работе из коворкинга, а 19% признались, что отдыхают там от семьи и быта. В опросе IT-специалистов самыми востребованными опциями названы стабильный Wi-Fi (32%), зоны для одиночной работы (29%) и возможность заказа еды и кофе (28%). Девелопер MR учитывает эти запросы: например, в новой очереди мультиквартала “СИТИДЗЕН” на крыше 4-этажного корпуса появится открытый коворкинг, а в квартале “Пасифик” проекта “Сити Бэй” — зеленый коворкинг и смотровые площадки. Ищите дома, где первые этажи отданы под качественную клубную инфраструктуру. Так, в ЖК “Симфония 34” под гранд-лобби выделено отдельное трехэтажное здание с кофе-поинтом и пространством для работы и деловых встреч. В ЖК “МИРA” запроектировано двухуровневое лобби с закрытой переговорной для конференц-коллов, а в комплексе “МОД” предусмотрена панорамная jazz-гостиная. Житель может просто спуститься на лифте с ноутбуком, провести зум в статусной обстановке пятизвездочного отеля, выпить кофе, вернуться в квартиру, и тем самым сменить психологический фокус».
2. Инсоляционный оптимум и «глубина взгляда»
Медицинские исследования показывают, что постоянная фокусировка на близких объектах (монитор, смартфон, стена) ведет к переутомлению глаз и ложной близорукости. Офтальмологи рекомендуют: каждые 20 минут нужно смотреть вдаль (на расстояние более 6 метров), чтобы расслабить цилиарную мышцу глаза. Таким образом, вид из окна — это медицинская необходимость, особенно для удаленщиков, которые еще больше времени проводят в замкнутом пространстве. Выбирайте первую береговую линию рек или проекты у парков, где гарантированно не построят дом «окна в окна».
«Когда квартира становится постоянным рабочим кабинетом, организму жизненно важно получать много дневного света, а глазам — регулярно переключаться, — рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК “Дрим Рива”). — Поэтому при выборе новостройки для хоум-офиса мы рекомендуем обращать первоочередное внимание на видовые характеристики, увеличенный формат окон и высоту потолков. Идеальный сценарий — это жизнь у открытой воды, где перед вами всегда свободный горизонт. Так, в нашем проекте “Дрим Рива” до 95% лотов имеют вид на водную гладь, что дает бесконечную оптическую перспективу, а панорамное остекление и потолки высотой от 3,1 метров обеспечивают глубокое проникновение естественного света, необходимого для правильной выработки мелатонина. Помимо этого, разнообразить взор жителя комплекса, который большую часть времени проводит на его территории, должна и другая инфраструктура: открытые лобби, зеленые кабинеты, коворкинги с видом на реку
3. Инфраструктура для NEAT-активности
NEAT — это термогенез без физических тренировок (Non-Exercise Activity Thermogenesis). К такой активности обычно относятся обычные шаги, движения. Удаленщики жестко страдают от гиподинамии. Исследования показывают, что за день дома они проходят всего 2 000−3 000 шагов вместо положенных 8 000−10 000. Фитнес-клуб в доме — это хорошо, но нужна инфраструктура, стимулирующая вас регулярно выходить на улицу, гулять на созвонах, отправляться на обеденный перерыв в кафе. Спортивная и фоновая физическая нагрузки друг друга не заменяют, а только взаимодополняют.
«Главная ловушка удаленки заключается в том, что квартира лишает нас так называемой транзитной активности: мы больше не идем пешком до метро, не ходим к коллегам в соседний отдел или до кофейни в бизнес-центре, — говорит Станислав Банников, коммерческий директор компании “Плато Девелопмент” (девелопер клубного дома премиум-класса “Кутузов Сити”). — Наличие тренажерного зала на первом этаже не решает проблему гиподинамии полностью, поскольку организму нужна именно распределенная в течение всего дня фоновая активность. Человеку необходима среда, которая будет естественно вытягивать его из квартиры: например, чтобы провести рабочий созвон на ходу или выйти на ланч. Практика показывает, что именно масштабное озеленение лучше всего стимулирует желание выходить на улицу. Понимая это, мы заложили подобный сценарий в ЖК “Кутузов Град”. У резидентов проекта есть прямой доступ к огромным паркам: буквально за окнами раскинулся крупнейший природный заказник Долина реки Сетунь, а совсем рядом находится исторический Филевский парк. Такая бесшовная интеграция жилья и масштабных зеленых массивов — это важнейшее условие для того, чтобы поддерживать здоровый уровень базовой активности при работе из дома».
4. Юридический статус: квартиры против апартаментов
На рынке много стильных лофтов, малогабаритных квартир, которые часто привлекают удаленных работников доступностью, особенно в качестве запасного аэродрома в городе, где находится их офис. Однако многие из них имеют статус апартаментов, то есть являются с точки зрения закона коммерческой недвижимостью. Соответственно, на апартаменты не распространяются нормы СанПиН по дневному шуму (в жилых квартирах предел — 55 дБА). Ваш сосед по апартаментам может совершенно легально организовать студию звукозаписи, шумный колл-центр, салон ногтевого дизайна. Особенно это касается апартаментов на нижних этажах здания. Нередко в таких апартаментах часто делают ремонт под заезд нового арендатора. Поэтому для домашнего-офиса лучше выбирать квартиры.
5. Эффект «вечной» стройки
В Москве и в других крупных городах России комплексное освоение территорий (КОТ) стало трендом. Застройка больших кварталов может продолжаться до 10−15 лет. С этой точки зрения покупка квартиры в перспективном, но строящемся районе может поставить вас перед непростым выбором. С одной стороны, проекты КОТ создают всю городскую инфраструктуру с нуля. Фактически это покупка «города внутри города». С другой стороны, все минусы длительного освоения территории будут преследовать жителя квартала на протяжении нескольких лет: начиная от шума забиваемых свай в течение рабочего дня до недостатка отдельных объектов инфраструктуры повседневной жизни, скажем, крупных ТЦ или школ. Если вы работаете из дома, ищите корпуса, которые сдаются в финальной стадии реализации всего района, либо локальные (точечные) проекты. Огромным плюсом будет, если девелопер сдает дом полностью с отделкой white box или «под ключ» — это исключит 2−3 года грязных и шумных ремонтов у соседей со всех сторон.
6. Акустический суверенитет
Шум — еще одна частая проблема удаленной занятости. Конечно, в квартире тише, чем в опенспейсе, но здесь есть риск специфических шумов. В монолитных новостройках главный враг — структурный шум — звук шагов или дрели, передающийся по жесткому бетонному каркасу здания. До подписания ДДУ запросите у инженеров застройщика схему перекрытий. В качественных проектах закладывается «плавающая стяжка», когда бетонный пол лежит на слое толстого звукоизолятора и не касается стен. Также обращайте внимание на межквартирные стены: пеноблоки или тонкий газобетон работают как мембрана барабана. Ищите в документации полнотелый кирпич или тяжелые акустические керамзитоблоки. Если в доме не предусмотрена хорошая звукоизоляция, то расходы на нее полностью ложатся на вас, а сроки ремонтных работ — увеличиваются.
7. Изоляция от «грязных зон» и «транзитных» путей
Еще одно важное ограничение для удаленных работников и предпринимателей — семья, особенно если работает из дома не один, а оба супруга. Для удаленщика классическая планировка часто не работает, если дома есть семья. Поэтому при выборе квартиры нужно обратить внимание на несколько аспектов. Первый — наличие изолированных помещений. Высокие цены ограничивают возможности покупки квартир с большим числом спален или кабинетом. Естественным решением в этом случае могут стать отдельные кухня и гостиная, то есть классическая планировка. Это помогает разделить рабочее пространство или менять его в течение дня. Второй аспект — простор и функциональность. Рабочее место не должно стоять на пути к холодильнику или главному санузлу, у входной двери (грязная зона). С этой точки зрения компромиссный вариант — большая мастер-спальня, которая в течение дня остается относительно изолированной от домашней жизни других членов семьи. За последние два года спрос на квартиры с мастер-спальнями вырос на 40%, потому что мастер-спальни достаточно большие (нередко больше гостиных) и в них можно организовать небольшую рабочую зону, в том числе, например, в лоджии.
8. Воздух как топливо для мозга
Гарвардское исследование доказало: при уровне CO₂ в помещении выше 1 000 частиц на миллион когнитивные способности мозга падают на 20%, появляется сонливость и головная боль. Нормальная концентрация углекислого газа дома — 600−800 частиц на миллион. В закрытой спальне 15 кв. м один человек надышит эту норму всего за час. Зимой держать окно открытым во время звонков невозможно из-за уличного шума и сквозняков. При выборе новостройки обязательно запрашивайте спецификации по инженерии. Оптимально — наличие центральной приточно-вытяжной вентиляции с фильтрами. Также плюсом будут индивидуальные бризеры или возможность их установки без дополнительных согласований.
9. Телеком-монополии и «бесшовный» двор
Одна из нередких трудностей новых московских ЖК — управляющая компания пускает в дом только одного провайдера. Полагаться на услуги монополиста не следует. Поломки, ремонтные работы — все это может произойти во время важного созвона. Еще на этапе подбора узнайте, заведена ли в квартиры оптика (технология GPON) и есть ли выбор из нескольких провайдеров. Маркер действительно высокого класса жилья сегодня — это покрытие бесшовным скоростным Wi-Fi всей территории двора и лобби, усилители сигнала в лифтовых шахтах. Вы можете начать планерку за рабочим столом, переключиться на смартфон и выйти во двор за кофе без единого обрыва связи. В опросе MR среди 500 IT-специалистов почти 32% назвали быстрый и стабильный Wi-Fi самым ценным в коворкинге. Девелопер MR учитывает это: в жилых комплексах «ВЕЕР», «СЕТ», «СИТИДЗЕН» и «Сити Бэй» гостевой Wi-Fi работает не только в лобби, но и в бизнес-гарденах и зеленых коворкингах
10. Логистика доставок — сервисные лифты и постаматы
Удаленный работник заказывает доставку (готовая еда, продукты, маркетплейсы) в 3−4 раза чаще офисного сотрудника. При этом, по данным психологов, возвращение в «состояние потока» после отвлечения занимает около 23 минут. Если вам каждый раз звонят в домофон, вы теряете концентрацию. Выбирайте новостройки с системой «умный дом» (доступ по FaceID и BLE-меткам для жильцов) и продуманной логистикой для курьеров. В правильном ЖК есть локеры/постаматы прямо в зоне ресепшен, консьерж-сервис, принимающий посылки, и отдельные сервисные лифты, чтобы потоки резидентов не пересекались с курьерами и строителями.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
