Прежде всего эксперт рекомендует получить две выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Первая — «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах» — позволяет проверить данные собственника, характеристики квартиры и наличие обременений. Вторая — «О переходе прав на объект» — дает возможность проследить всю историю смены владельцев.
Частая перепродажа квартиры за короткий период может свидетельствовать о возможных проблемах. При этом с марта 2023 года персональные данные владельца в выписке скрываются. Получить их можно только с согласия собственника через «Госуслуги», Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг или через нотариуса.
Далее необходимо изучить правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал владельцем недвижимости: договор купли-продажи, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, документы о приватизации и другие.
«Необходимо проверить, чтобы в правоустанавливающем документе были все существенные условия, а данные (адрес, площадь) совпадали с выпиской», — подчеркивает Яковлева.
Отдельное внимание стоит уделить личности продавца. Если жилье приобреталось в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга — без него сделку могут оспорить. Если собственниками являются несовершеннолетние, необходимо разрешение органов опеки. Также адвокат советует запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в дееспособности продавца.
«Долги свыше 500 тысяч рублей повышают риск банкротства и, следовательно, оспаривания сделки», — предупреждает Яковлева.
Она рекомендует проверить продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, картотеке арбитражных дел и на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если интересы собственника представляет доверенное лицо, нужно убедиться, что доверенность оформлена нотариально и не отозвана — это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Сам объект недвижимости также требует тщательной проверки. В выписке ЕГРН следует обратить внимание на наличие ипотеки, ареста, сервитута или долгосрочной аренды. Если обременения есть, продавец обязан подтвердить их снятие документально. Важно, чтобы назначение помещения было указано как «жилое» — в противном случае речь может идти об апартаментах без права регистрации и получения налогового вычета.
Если дом признан объектом культурного наследия, покупателю придется подписать охранное обязательство. Также необходимо проверить законность перепланировок по поэтажному плану Бюро технической инвентаризации. В случае использования материнского капитала важно удостовериться, что детям выделены доли, резюмировала адвокат.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.